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【初心者OK】福岡×不動産投資を失敗しない６つの秘訣！※おすすめエリアも紹介。
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『福岡で不動産投資を失敗しないための秘訣』について徹底解説します。
福岡は利便性が高くエネルギッシュで暮らしやすい街であるだけでなく、美しい自然にも囲まれている恵まれた立地であり、住みやすい都市として注目されています。
福岡空港・福岡港・博多駅など日本中のみでなく海外にもアクセスしやすく、博多駅～空港までたった5分で移動できるという特徴は、他の都市にはないポイントだと言えるでしょう。
このような理由から、福岡は安定した収益が見込める不動産投資エリアとして人気を集めています。
今回の記事では、福岡で不動産投資を考えている方に向けて、成功の秘訣とおすすめエリアを紹介します。福岡での不動産投資にご興味がある方は、是非最後までご覧ください。
Contents
【初心者向け】福岡×不動産投資を成功させるポイント６つ！
不動産投資をすれば、毎月不労所得を得られます。安定した収入を増やすことで、生活の質を高められるでしょう。
まずは、福岡で不動産投資を成功させるための6つのポイントを説明します。
「利回りを最大化」するための物件選び
不動産投資の収益を考える時には「利回り」に注視しなければいけません。利回りとは、物件が満室の時の家賃収入と物件価格の割合を算出した数値です。
具体的には、物件価格が2,000万円で年間家賃収入が200万円だった場合、利回りは10％になります。
ただし、この利回りは諸費用・管理費・修繕積立金などが考慮されていないため「表面利回り」と呼ぶんだよ。
より詳しい利回りである「実質利回り」は以下の式で求められます。
｛（年間家賃収入-年間経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）｝×100
表面利回りの目安は物件がある地域や築年数により異なりますが、平均相場は区分マンションで約3.0～5.0％、一棟アパートで約8.5％、一戸建てで約6.0～8.0％程度だと考えてください。
一般的には、築年数が古い物件ほど購入時の価格が下がるため、利回りが高くなります。
ただし利回りが良くても周辺家賃相場よりも家賃が高いと、空室に悩まされる恐れがあります。
（中央区）賃貸需要が高いエリアを選ぶ
賃貸需要が高いエリアは利便性も良く住みやすい環境が整っている「住民が暮らしやすいと感じる要素を多く持つ地域」であり、入居者が募りやすくなります。
具体的な要素の例は、交通の便が良い・学校や病院を含めた生活施設が近隣に揃っている・治安が良い・人気の学校の学区内・災害リスクが低いなどです。
逆に考えると、賃貸需要が低いエリアは物件自体が魅力的でも入居率が上がらない可能性があるでしょう。
このような理由から不動産投資を考える時に「エリアの賃貸需要」は重要なポイントになります。
賃貸需要は、人口の推移を調べる・不動産ポータルサイトでエリアの空室率をチェックするなどの方法で調べられますが、不動産会社に問い合わせをすることで、より詳しい情報が手に入ります。
賃貸需要はターゲット層によって、求められる要素が多少異なる点も知っておこう。
「管理会社と連携」して効率的な運営！
不動産投資は、管理会社と連携して効率良く進めるべきです。
管理会社を通さずに自分で不動産を管理することを「自主管理」・不動産の管理を管理会社に任せることを「管理委託」と分類します。
自主管理では入居者管理費用を節約できますが、入居者対応や業者の手配を全て自分で実施しなければいけません。
家賃交渉・クレーム対応・家賃督促・業者との付き合いなども考えると、多くの時間と労力が必要になるでしょう。
時間に余裕がある方・不動産運用のノウハウを持っている方以外には、不動産の自己管理をおすすめできません。
それに対して管理委託では、資料の数％の費用で物件の管理に必要な業務を不動産会社に任せられます。
不動産の管理をプロである管理会社に任せれば、生産性が高い時間の使い方ができるわけだね。
「空室リスク」を最小限に抑えよう！
不動産投資を行う上で最も大きなリスクと言える「空室リスク」は、購入後の不動産に入居者がいない状態が続き、家賃収入が途絶える状態を指します。
賃貸需要が高いエリアで不動産投資を実施しても、物件の状態が悪い・市場に変化があったなどの理由で、空室リスクが上がってしまう可能性があります。
空室リスクを抑えるためには、有能な不動産管理会社に管理を依頼すると良いでしょう。入居付けに強い管理会社であれば、空室を減らすノウハウを所持しています。
また、空室発生時に補填を受けられる「空室保証」・空室に関係なく毎月定められた家賃収入を得られる「サブリース」契約などを取り入れるという手もあります。
ただし、どちらの契約にもメリットのみでなくデメリットも存在することから、物件の状態に適したリスク対策を考えるべきです。
購入する不動産に適した空室リスク対策は何か？十分に検討してみてね。
（ローン活用時）金利タイプを把握する
ローンを活用して不動産を購入する場合には、金利にも注視しなければいけません。金利が変われば、毎月の返済額・総返済額が大きく異なるためです。
不動産投資ローンの金利タイプには、大きく分けて固定金利・変動金利の2種類が存在します。どちらの金利タイプを選択するべきか、長期的な資産計画を立てましょう。
固定金利
文字通りローン完済までの期間、金利が固定されたタイプです。
長期的な返済計画が立てやすく、金利の変動で毎月の返済額が変わってしまう心配はありません。
ただし変動金利と比較して金利が高く、不動産投資向けのローンで全期間固定金利型の融資を扱う金融機関は限られます。
変動金利
変動金利は市場や経済情勢、政府の金融政策の影響を受けて金利が見直されるタイプの融資です。
固定金利と比較して低い金利で借入れができるケースが多いですが、金利の上昇リスクも存在します。
金利の見直しがあるタイミングは、金融機関によって異なります。
固定金利・変動金利の両方にメリットとデメリットがあるから、自分に適した金利について考えてみよう。
（地場）信頼できる不動産会社を選ぶ！
不動産投資を成功させるためには、不動産投資のパートナーとなる信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
長期的に安心したお付き合いができる会社を見つけるためには、資本金額・実績・従業員数などの基本要素以外に、実際の利用者の口コミも確認しましょう。
また、特定の地域で地域密着型の営業を続けている地場不動産会社なら、柔軟かつ高い対応力が期待できます。
その他にも、以下のような点を不動産会社選びのタイミングでチェックしてください。
手厚いアフターフォロー体制があるメリットのみでなく、リスクについて丁寧な説明がある顧客の立場に立った提案をしてくれるか？実際に担当者と話をしてみて、信頼できると感じるかという点も、重要なチェック項目です。
信頼できる不動産会社と出会えれば、物件購入後も安心して不動産の管理を任せられるね。
【マンション以外も】福岡×不動産投資でおすすめ方法４選！
不動産投資というとマンションを思い浮かべる方が多いですが、賃貸需要が高い福岡には、さまざまな選択肢があります。
自分に適した不動産投資の方法について考えてみてください。
（福岡で人気）ワンルーム投資マンション
ワンルーム投資マンションは、少ない初期費用で始められる代表的な不動産投資です。
単身者向けのワンルームマンションを購入して利益を得ます。
マンションやアパートを一棟購入するよりも手軽に始められることから、一般的な会社員の方でもチャレンジしやすく、収入が安定していればフルローンが組めるケースも多いです。
福岡は利便性の高さから単身者向けの賃貸需要が高く、特に博多区や中央区などの中心地は空室リスクを低くできるでしょう。
更ワンルーム投資マンションは収益物件として人気が高く、売却しやすいというメリットもあります。
不動産投資をしながら物件の価値が上がったタイミングで売却し、売却益を得る手段としても有効です。
福岡でワンルーム投資マンションなら、地場の大手不動産会社「エンクレスト」が有名だよね。
（安定入居）ファミリー向け物件投資
ファミリー向け物件投資では、ファミリー層に人気がある物件を購入・運用します。
夫婦2人と子供1人が生活しやすい3LDK以上の間取りが、理想的な物件サイズだと言えるでしょう。
またファミリー層には都心部までのアクセスが良いだけでなく、学校・公園・スーパー・病院などの周辺環境も重視されます。
ファミリー向け物件投資は単身向けの投資よりも物件購入費用が高くなりますが、家族連れは単身世帯と比較して一つの物件で長く同じ物件に暮らす傾向があります。
そのため、単身世帯をターゲットにした不動産投資よりも安定して収益を得られ、設定家賃も高くなるでしょう。
また、特に子持ちのファミリーは駅近物件のみでなく学区や治安なども優先するため、駅近物件に拘らないケースも多いです。投資する物件をより広範囲で探せると考えてください。
ファミリー向け物件投資は単身向け物件よりも、安定した家賃収入が期待できるわけだね。
（新しい選択肢）コンテナハウス投資
コンテナハウス投資では、賃貸物件用に作られたコンテナハウスを購入して、住宅・オフィス・店舗として貸し出します。
コンテナハウス投資には、固定資産税を抑えられる・設置工事が短期間で済む・建築費用が安い・耐久性が高いなどのメリットがあり、撤去や移動も可能です。
初期費用の低さからマンションやアパートと比較して利回りが良く、短期間で初期コストを改修できる可能性があります。
このような理由から、コンテナハウス投資は現在多くの投資家に注目されている投資の手段ですが、ローンが降りない可能性がある・設置場所に制約があるなどの注意点も存在します。
コンテナハウスはホテルとしての活用や、災害発生時の仮設住宅としても使えるんだよね。
もしコンテナハウス投資に興味がある方は、福岡地場で100年以上の歴史がある「サワライズ」に相談してみてください。
＞＞『サワライズのコンテナハウス投資（I-TYPE）』の媒体資料はこちら。
（少額OK）不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングは、事業者が投資家から資金を募り、手に入れた資金で物件を購入した上で利益を分配するシステムです。
自分で不動産投資をスタートするよりも得られる利益は減少しますが、少額で投資を始められるだけでなく、物件を管理する・維持するなどの手間もかかりません。
また、不動産クラウドファンディングは利回りが高い物件を取り扱うことから、安定した収益が期待できます。
気軽に・手間をかけずに・少額で不動産投資をスタートしたい方は、不動産クラウドファンディングを活用すると良さどうだね。
【博多・天神】福岡×不動産投資におすすめしたいエリア３選
福岡には、賃貸需要が高いエリアが複数あります。特に人気のエリアは、博多区・中央区です。
自分が投資する物件のターゲットを考えながら、エリアを少しずつ絞っていくと良いでしょう。
（九州の玄関口）博多区
博多区は福岡の中でも最も交通の便が良いエリアであり、長期的に高い賃貸需要が期待できます。
博多駅には在来線・特急列車・新幹線の鉄道網が発達しているだけでなく、福岡空港までは地下鉄利用の場合たった5分で到着します。
更に、博多区にはキャナルシティ博多やアミュプラザ博多などの大型商業施設や、商店街・スーパーも豊富にあることから買い物にも困りません。
また、保育園・認可外の保育施設・小学校・中学校などの教育機関も多く、幼少期から子育てしやすいエリアとしても知られています。
特に交通アクセスや利便性を重視する方が集まるため、単身世帯・ファミリー世帯の両方に人気です。
地下鉄約5分で空港に到着する立地なら、出張や旅行の移動負担を大幅に抑えられるね。
（人気の商業エリア）中央区
中央区は博多区に隣接するエリアで、九州最大の繁華街である天神や複数の専門店・百貨店などの商業施設が充実しています。
ビジネスが盛んな博多区と比較して、商業の中心地であると考えれば良いでしょう。
日々の生活がしやすいだけでなく、仕事帰り・学校帰り・休日のお出かけ先も近隣で済ませられます。
中央区の主要駅である天神駅は、福岡空港まで電車で約15分で移動可能で、周辺にはさまざまな商業施設と福岡市役所や福岡県庁などの行政機関もあります。
中央区を博多区と比較して、交通アクセスが劣るとは言えません。中央区は、活気あふれるエリアで暮らしたいと考えている方に人気です。
中央区には博物館や福岡城跡など歴史的文化遺産も数多く残されているよね。
（若者に人気エリア）六本松
六本松は福岡市中央区にあり、再開発の影響を受けて若者からの人気が急上昇しているエリアです。
公園や神社など適度な自然とレトロな街並み、古い住宅をリノベーションしたおしゃれなカフェ・レストランが点在し、天気の良い日には街歩きを楽しめます。
六本松駅からは地下鉄七隈線で天神南駅まで9分、博多まで12分で到着することから、交通アクセスにも恵まれたエリアだと言って良いでしょう。
落ち着いた雰囲気がある街並みは、若者だけでなく子育てファミリーなど幅広い世帯から支持を集めています。
穏やかな雰囲気と都会に近い利便性、両方の良いところ取りができるエリアだと考えてください。
利便性は重要視しつつ落ち着いた環境に暮らしたいという方に、六本松が人気だね。
【天神ビッグバン】福岡×不動産投資が選ばれる５つの理由！
国内には東京や大阪など複数の大都市が存在する中で、福岡が不動産投資先として人気を集めている理由には、次のようなものがあります。
現在、全国の投資家が福岡の不動産に注目しているのです。
（福岡都市圏）人口が増加し続けている
全国的に人口減少が続いている現在でも、福岡市の人口は一貫して増加し続けています。
福岡市が発表している調査結果によると、1995年～2023年の28年間で、その人口は35.8万人・27.8％も増加しました。
現段階では、福岡市の総人口は2020年の161.2万人から2040年に170万人まで達成すると見込まれています。
人口が増えて賃貸需要が増加すれば、必然的に不動産投資の成功率も高まります。
交通の便の良さ・商業施設の充実度などが人口が増え続ける理由の一つであり、都市開発が進行している福岡の人気は今後も続くでしょう。
人口増加が予測されるエリアでは、不動産投資が失敗するリスクを少なくできます。
※参照：福岡市「福岡市の将来人口推計」
人口減少が続く日本の中で、福岡は30年近くも人口が増え続けているんだね！
（特に）若い世代・単身世帯の流入が多い
福岡は、特に若い世代や単身世帯の流入が多いという特徴もあります。
なぜなら福岡市内には14校もの大学の他に、複数の専門学校や短期大学も点在するためです。
更に、福岡は小売業・卸売・保険業・医療福祉など第三次産業向けの職種が多く、第三次産業は若者向けの職種の割合が高いという点も、福岡に若者や単身世帯が集まる理由だと言えるでしょう。
福岡は東京と比較して賃貸物件の家賃が低く設定されており、条件が良いものが多いよね。
例えば、同じ6万円台の若者向けワンルーム・1K物件でも、東京のより福岡の物件の方が築年数が浅く部屋が広くなるなどの特徴を持ちます。
快適に暮らせる物件を手頃な価格で借りられるというポイントも、若い世代や単身世帯を福岡に惹きつけているのです。
街に若い世代や単身世帯が集まれば活気のある街づくりが進み、より一層エリアの魅力が高まっていくと考えてください。
若い世代向け・単身世帯向けの不動産投資を考えている方は、福岡が有力な検討候補に入るのです。
「マンション・アパート」の需要が高い
福岡に若い世代・単身世帯の流入が多いという事実は、エリアの賃貸需要にも良い影響を与えます。
一般的な若い世代や単身世帯は居住を目的として不動産を購入するのではなく、賃貸物件を選択するためです。
エリアの賃貸需要が高ければ、入居者が転居しても短期間で次の入居者を見つけられる可能性が上がります。
マンション・アパートの需要が高い地域での不動産投資は、空室リスク・資産価値が下がってしまうリスクを低く抑えられるため、長期的な収益が期待できるでしょう。
全国で不動産投資が人気のエリアでも、マンション・アパートの需要が低いケースもあることを知っておいてください。
マンション・アパートの需要が高ければ、不動産購入後に物件の空室が続いてしまうリスクを減らせるわけだね。
（ビッグバン）再開発により地価が上昇
九州を代表する繁華街である天神では、2015年から「天神ビッグバン」という大規模な再開発計画を進めています。
天神ビッグバンは、築年数が経過して更年期を迎えたビルを耐震性が高い最新の建物に建て替え、多くの市民が安心して暮らせる・働けるようにするプロジェクトです。
プロジェクトでは、航空法の高さ制限を緩和して高い建物を建築可能にする・古い建物を改築または増築させて事業や店舗を拡大させるなどの取り組みにより、人口のみでなく観光客も増やして福岡の活性化を目指します。
このような取り組みにより、福岡は今後大幅な地価の上昇が見込まれています。福岡で不動産投資を検討している方は、地価上昇前のチャンスを狙うべきでしょう。
天神ビッグバンは、市内のみでなく福岡県全体の地価上昇に貢献すると考えられているよ。
住みたい街（自治体）ランキングで上位
福岡は、全国住みたい街ランキングで常に上位にランクインしています。
特に大東建託株式会社が毎年実施する「街の住みここち＆住みたい街ランキング」では、福岡県福岡市が5年連続1位を取得しました。
福岡の利便性や快適に暮らせる住環境は、日本全国のみでなく海外の方からも人気を集めているのです。
更に、福岡は都市部から少し離れただけで豊かな自然にも触れられます。実際に福岡に住んでいる住人の評価も高く、誰もが暮らしやすいと感じるエリアであると言えるでしょう。
※参照：大東建託株式会社「街の住みここち＆住みたい街ランキング2024」
福岡の魅力や住み心地の良さは、全国的に知れ渡っているということですね。
